土地の相続時評価方法

■相続財産評価の原則
相続税を計算する上で、財産はすべて時下で相続評価することになっています。
宅地の評価には国税が地域ごとに指定する、相続路線価方式と倍率方式があります。この相続路線価は、国税庁のホームページでもみることができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/　　国税庁　『財産評価基準書　路線価図・評価倍率表』
該当年分をクリックして都道府県を選択し次に『路線価図』をクリックして、該当する市区町村の土地を探し出し、その土地に隣接する道路上に数字とアルファベットが表示されるようにします。この数字が路線価となっており、表示単位は1.000円です。
■相続路線価方式
市街地にある宅地を評価するときに主として使われるもので、路線（道路）ごとに、その道路に面している土地の１㎡当たりの値段として、路線価が設定されています。毎年1月1日を評価時点として国土交通省が発表する地価公示価格、売買実例価額や不動産鑑定士など専門家の意見価格などを基に、公示価格と同水準の価格の8割程度により評価された土地の単価を路線価として設定しています。この路線価に土地の面積をかけたものがその土地の評価額というわけです。詳しくは『間口距離』と『奥行距離』を確定して計算します。

■さまざまな形の宅地をどのように評価する？
しかし、宅地はすべて四角形という訳にはいかず、台形のものや三角形といろいろな形があります。立地条件も角地もあれば、がけ地（がけ）もあります。また、形は長方形でも間口が狭く奥行が深い土地もあれば、そうでない土地もあります。こうした形のよくないものや使いにくい形の土地を使いやすい土地と同じように評価しては不公平が生じてしまいます。このため決められた方法で画地調整（かくちちょうせい）を行い、条件が悪い土地の路線価額を多少減じて調整していくのです。では、この調整にはどのような種類のものがあるのか、見ていきましょう。

■奥行価格補正・・宅地の一方のみが道路に面している
正面路線価＊１×奥行価格補正率×地積
奥行の距離が長過ぎる宅地、逆に浅過ぎる宅地は、使いづらいと一般的に考えられるので評価が下がります。そのため奥行価格補正率を乗じて計算します。
＊１　正面路線価・・２方の路線価に奥行価格補正率をそれぞれ乗じたときの高いほうの価格をいいます。

■側方路線価影響加算・・宅地が角地にある場合
正面と側面が道路に面する角地は、上記の正面のみが道路に面している宅地よりも高く取引されます。次の２種類があります。
１）角地・・単純に交差点にあるような２つの道路に面している角地
２）準角地・・いわゆるL字型になった道路の内側にある土地）
〔（正面路線価×奥行価格補正率）+（側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率＊１）〕×地積
＊１　側方路線影響加算率は、角地と準角地ではことなります。

■二方路線影響加算・・宅地の正面と裏面に道路がある場合
２つの道路にはさまった土地は、一方のみが道路に接している土地より使い勝手がよい訳ですから高くなります。このような土地は、角地の場合と同様に奥行き価格補正と併せて二方路線影響加算率を用いて路線価額に一定額を加算します。
〔（正面路線価×奥行価格補正率）+（裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率＊１）〕×地積

■間口狭小補正・・宅地の間口が狭い場合
正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×地積